棚屋改造趋势,棚屋改造项目贷款暂停

摘要:(原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点) 导读
作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评…

近日,天津装修网小编了解到有消息称近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。棚改项目今后会受到一定的限制,虽然国开行发布澄清公告,从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论,但是从目前来看,减少货币化安置数量,降低棚改货币化安置比例已是大势所趋。

图片 1资料图:福州一处商品房在建中。
中新社记者 吕明 摄

  (原标题:棚改项目贷款变奏:三四线楼市面临新拐点)

棚改货币化安置将减少
三四线房产热潮将降,影响影响房产销售的原因为何,棚改趋势将如何走向,快跟天津装修网小编一起看看吧。

三四线城市房地产热潮将降温

  导读

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“今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行系统上班,针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息,他们已经连续2天都在开会了。

  作为改善困难群众住房条件的政策工具,棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势,不应该完全退出,但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中,应当对项目做前瞻性评估,尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响,因城施策进行审批,减小棚改项目对当地市场的冲击。

棚改资金审批权上移 棚改货币化安置减少

近日,虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

  “暂停了,听说正在重新审批。”

“今后城中村等棚改拆迁直接获得货币补偿将大幅减少。”李悠悠说道。他在某一地级市银行系统上班,针对近日受到高度关注的棚户区改造货币化安置政策调整的消息,他们已经连续2天都在开会了。

棚改货币化安置或调整

  6月29日,21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时,参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩(化名)这么说。

近日,虽然国家开发银行对相关言论给予否认,但业内人士认为,虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限,但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存,随着房地产去库存阶段结束,货币化安置也应逐步退出。在此背景下,近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。

近日,有消息称,海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示,近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。

  王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付,他告诉21世纪经济报道,项目前期向当地国开行的申请相当顺利,“还款期限都确定了,市政府主要领导也点头了”。

棚改货币化安置或调整

上述相关人士介绍,棚户区改造相关政策出台的本意,原是解决去库存和民生问题,但从目前来看,因市场与预期变化,政策在执行中走样,直接房地产化从而影响房地产的价格。

  王明轩听说,他的项目之所以暂停审批,主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性,而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后,他表示,“肯定会拖慢我们的整体进度”。

近日,有消息称,海通证券邀请相关人士对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问时表示,近两周国开行已将棚改审批权从地方支行收回。

上述人士表示,和很多金融机构一样,对于大部分的超额度业务审批权限,一般均为国开行总行负责,本次也是收回相关权限。但也需要认识到,棚改项目今后会受到一定的限制。

  实际上,王明轩的遭遇并非个例。2018年以来,棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起,有关国开行棚改贷款政策调整的传闻,开始受到广泛关注。据报道,国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行,分支行新项目基本暂停审批。

上述相关人士介绍,棚户区改造相关政策出台的本意,原是解决去库存和民生问题,但从目前来看,因市场与预期变化,政策在执行中走样,直接房地产化从而影响房地产的价格。

对此,6月27日,国开行发布澄清公告,国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。

  宏观层面,政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调,如北京,2017年棚改安置房竣工27111套,2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户,山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套,2018年则为76万套。

上述人士表示,和很多金融机构一样,对于大部分的超额度业务审批权限,一般均为国开行总行负责,本次也是收回相关权限。但也需要认识到,棚改项目今后会受到一定的限制。

但相关业内人士对《经济参考报》记者透露,虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置,但从目前来看,减少货币化安置数量,降低货币化安置比例已是大势所趋。

  而在具体的操作层面,随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升,地方政府对棚改的热情有所下降,金融机构的审核力度也在加强,地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。

对此,6月27日,国开行发布澄清公告,国家开发银行从未授权任何人员参加海通证券电话会议并代表开发银行发表言论,有关言论不代表国家开发银行。

申万宏源相关报告也显示,就销售而言,2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点,2018年将边际弱化。

  过去几年的棚改货币化安置促进下,三四线城市库存去化加速,同时,部分城市房价上涨过快,需求显著透支,修正或调整已有的棚改政策,或已迫在眉睫。

但相关业内人士对《经济参考报》记者透露,虽然没有直接的政策显示将大幅度限制棚改货币化安置,但从目前来看,减少货币化安置数量,降低货币化安置比例已是大势所趋。

图片 3图为福州一处刚建设完工的房地产楼盘。
中新社记者 张斌 摄

  中小城市货币化补偿比例高

申万宏源相关报告也显示,就销售而言,2017年棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点,2018年将边际弱化。

海通证券宏观分析师姜超表示,货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。

  2008年,中央启动保障性安居工程以来,棚改一直处在加速阶段。

海通证券宏观分析师姜超表示,货币化安置导致全国地产销量“虚高”。考虑到未来两年内棚改货币化安置面积将见顶回落、缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续,他认为未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。

申万宏源宏观分析师李一民表示,后续新增项目受理偏向谨慎,在本轮降准之后,PSL(抵押补充贷款,即Pledged
Supplementary
Lending的缩写)作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”

  数据显示,2006年至2011年底,全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套,到2014年底,这一数字升到2080万套,而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份,国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,定下再改造各类棚户区1500万套的目标。

申万宏源宏观分析师李一民表示,后续新增项目受理偏向谨慎,在本轮降准之后,PSL(抵押补充贷款,即Pledged
Supplementary
Lending的缩写)作为基础投放货币的作用下降,收紧PSL亦是大势所趋。在PSL明显收严后2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,“未来监管趋严会大幅压缩房地产到位资金。”

李一民表示,截至目前为止,2018年1-5月累计投放PSL为4976亿元,较去年同期增长38.8%,同时,2018年上半年PSL投放已经达到了2017年全年的78%。

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