机构收房隐现盈利逻辑,寓资金池风险亚洲城ca88:

  那租赁市场下行呢?租金下降或者需求减少的情况下风险就转嫁给出房东和租客。

  全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公
寓运营商提供低成本的房源。”

  责任编辑:李锋

  据中国房价行情网数据显示,北京7月房租较2017年同期涨幅达到20.3%。在房租大幅上涨的视觉和钱包双重刺激后,隐藏在“租房贷”背后的“第三方”“资金池”也被扒了出来,盛在白瓷盘里,让人们看到它“无害”的外表和嗜血的獠牙。

  规模为王 资本驱动

  除了租金贷问题,近日一家杭州长租公
寓公司宣布破产的事件,更是给金融+长租公 寓模式浇了一盆冷水。

  押一付三是通常租赁的付款逻辑,押金可以作为房东可能遇到不良租客使用房屋所带来的破坏行为的质押约束,这是多年租赁下来民间约定俗成的基本价值认同,押金、付款方式的多少与整体的租金价格水平有着密切的关联。

  “一线城市租金上涨”成为近日人们持续关注的热点话题。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公
寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出:“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源”。在承诺后不久,租赁企业“哄抬房租”的行为却依然存在。

  资本借道ABS入局 

  监管真空 长租春天还远

  截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

  除了租房被强制签贷款合同以及资金池问题外,长租公
寓争夺房源的竞争让便宜的房源越来越少。越来越多长租公寓的运营者将租房者的预收租金和租房贷款作为底层资产,被打包成长租公
寓资产支持证券(ABS),用于融资,资金用来争取和改造更多的房源,进一步扩张市场规模。业内人士指责这一做法是导致城市房租大幅上涨的主要原因。 
   

  利用租客需求刚性和弱势地位,诱导、哄骗、迫使租客使用所谓的租房贷,这种方式在资本的作用下、在嗜血的利益驱动下,必然会变成广大租客的唯
一选择。

  其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

  据悉,鼎家积累了相当规模的房租沉淀资金。平台倒闭后,房东收不到后续租金,主张收房。而房客提前交了房租,也不愿搬走,引发各种纠纷。尤其是在租客采用消费贷付租的情况下,要继续偿还贷款,否则将面临个人征信记录受影响。 

  在现有技术条件下,建立这样的平台并不难。我们欢迎资本的进入,同时也希望这些企业回到正常轨道上,而不是快速推升租金价格,通过垄断地位来左右市场。这样的方式不是资本龌龊,而是企业行为龌龊。资本本无罪。

  值得关注的是,多数租赁机构背后都有资本力量的入驻。6月,蛋壳公
寓刚刚完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI(贝塔斯曼亚洲投资基金)继续跟投。自如也在今年年初获得40亿人民币A轮融资,领投方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构,成为中国长租公
寓行业规模最大的一笔融资。

  租金“莫名”变贷款  

  各家企业看了资本带来的力量,都想需要通过规模来获取更多利益,因此规模效应是中介们目前的首选。

  蛋壳公 寓创始人兼CEO高靖:公
寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公
寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

  薛洪言也指出,长租公
寓的经营模式可以产生稳定的现金流,天然适合发行ABS产品,应该会成为长租公
寓机构的重要融资渠道。

  在传统认知中,中介机构是从事居间服务、撮合成交,收取服务费用的。而在资本介入后,简单的靠收租房价差、中介费已显然吊不起中介大佬的胃口了,聪明的中介们不断的打着金融的歪脑筋,企业在扩张规模的同时,衍生出来种种新的所谓金融创新方式,比如极其类似“P2P”的租房贷。

  事实上,在北京房租过快上涨的背景下,北京市已经宣布加大保障性住房建设力度,加快公租房供应分配。近期,西城、海淀、丰台三个区先后发布配租公告,集中启动近5000套公租房供应分配工作。

  在严跃进看来,对于和金融机构合作来说,有助于导入中长期资金,这样可以更好安排长租业务,对于租房者来说是有积极作用的。如果把未来的租金进行打包进行交易,那么就可以认为是租金证券化的概念了。中介获取融资,用金融的方式来解决租赁的问题,总体上是值得肯定的。

  人心不足 租赁或成“P2P”

  通过上述收房过程可以看出,机构在收房过程中,有意压低初始报价,然后逐步提升租金,直至触及目前市场租金的“天花板”。

  “证券化的模式有助于加快资金回笼,但是缺点是租赁市场刚起步,租金的测算是比较困难的,这是当前此类企业需要关注的地方。监管方面其实当前已经做了一些管控,类似房源的收储方面不允许用银行贷款资金进行,这是值得关注的地方。此类租金的证券化,其实和租金贷是有本质区别的。比如说租金证券化是以未来潜在的资金流为主的,是以租赁的稳健经营来做担保的,这样证券化的产品才会有收益。但是很显然,很多企业心思不对,直接把租金进行了套现。这个和正常理解的类似ABS创新是完全不同的。“严跃进指出。

  他的提示不无道理,即便是有良心的企业,不会卷资金跑路,而仅仅是非法占有租客租金,用非法占有的钱进行扩张,在租赁市场处在亢奋上行的情况下,采用类似于“庞氏骗局”、P2P扩张时期的做法,短时间内是可以支撑下来的。

  压低报价 再加价直至触及“天花板”

  8月27日,深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公
寓”业态涉互联网金融的风险提示》(以下简称《风险提示》),也对“租金贷”业务模式风险做出提示。《风险提示》称,近期市场上部分长租公
寓中介服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务。“租金贷”实际操作中,服务商在租客不知情或者未对租客进行充分风险提示的情况下为租客办理了“租金贷”服务,具有较强的蛊惑性、欺诈性。

  有人说,长租公 寓的春天来了,我们觉得为时尚早。市场规则要在长租公
寓春天来之前建立。有天花板、微利持久、细水长流的租赁业务才是健康的长久的,而不是挣快钱,那不叫长租公
寓的春天,而恰恰是长租公 寓的寒冬。

  蛋壳公
寓联合创始人兼COO崔岩:所有的租赁企业应该接受政府监管。当然,政府不能参与定价,这是违反市场规律的,但是,租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。

  房租上涨成为近期的热点话题,也引来市场对于房屋租赁市场金融产品角色的关注。近日,北京商报记者调查发现,实践中,在租房场景中,金融扮演的角色并不光彩,租金莫名变贷款、长租公
寓爆仓等问题不断。在市场人士看来,亟须对长租公
寓中介服务商沉淀的大量资金进行有效监管。

  一家独大或几家垄断的租赁市场没有了租赁双方的博弈,仅中介机构一方说了算的方式是要不得的。中介仅仅是提供居间服务,价格和承租方式还要以市场博弈为准,不能任由中介们改变游戏规则。

  12点10分,机构A的收房员再次打电话称,“我们可以给到9500元/月的价格。”当记者表示不认可此价格时,该收房员又称,把这三居可以改成四居,最多给到11000元/月的“天价”,但是我们每年有一个月的免租期(每年需要留出一个月免费期,作为长租公
寓运营商等待租客的时间)。

  在租房分期产品中,有我爱我家(5.710, 0.14,
2.51%)主推的“相寓信用租房”项目“押零付一”、自如推出的“自如白条”、58同城推出的“58月付”等产品。北京商报记者注意到,在微博等社交媒体,有不少租客投诉,中介在推介过程中存在不告知具体模式以及存在隐患的问题,不知情的情况下贷了款。北京市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

  长租公 寓的发展有两类,一类是开发商重金假设长期持有的出租型公
寓,另一种则是中介们透过资本的力量从分散在社会上的各个业主手中汇集起来的用于经营出租的各类房屋。目前,开发商重金建设的长租公
寓,由于需要长期投
资加上建造成本的扭曲,很长时间内根本开不到盈利的可能。那么轻资产的中介们推出的所谓的长租公
寓成了资本竞相追逐的香饽饽。

  8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家(5.730,
-0.15,
-2.55%)的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公
寓运营商机构B。

  上述《风险提示》还提到,少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。例如,少数长租公
寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配,长租公
寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管,再如,极个别长租公
寓中介服务商涉嫌非法侵占他人财物。

  政府应该对租赁市场进行强监管。强监管并不是驱逐资本,而是建立公开透明的交易信息平台,将租金价格、出租房屋使用情况、租赁需求、中介服务价格(标准)、租金流向等信息公开。在资金监管上形成各取各利的健康模式,使得交易在阳光下进行。当然这里并不是不保护个人隐私,但必须要让政府可以监管,让政府做好市场的守夜人。

  一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

  对于此类租房贷款,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,租金贷款本身是值得行业鼓励的,但是这种偷偷为租客办理贷款的,其动机就不是为了服务租客,而是为了变相融资,一旦中间某个环节出了问题,类似房东不打算租房了,这个时候就会出现多米诺骨牌效应,即风险快速扩大。

  这些天,刷屏朋友圈的除了《延禧攻略》,
还有让人头秃的房租。胡景晖曝出长租公
寓是助推房租上涨的幕后黑手,且背后的运作模式存在巨大的类似于“P2P”的暴雷风险,一时间讨伐声、喊冤声不绝于耳。万
万没想到在房价高高在上、倡导“租购并举”的今天,租房市场也成了修罗场。


寓和金融机构合作,金融机构会提前做尽职调查,根据企业运营情况具体进行额度授信。在贷款方式上,比如有租客自愿选择月付的方式,这时,租客与租赁企业签订租房合同,同时,企业将租赁合同给到银行,银行与租客进行沟通,对其资质进行鉴定,征信通过后,租客与银行签订合同;最后,金融机构将一年的租金先支付给企业,但是,此资金也不能挪作他用,用途限于主营业务,比如拿房子、装修等。在此过程中,“金融骗局”“套路贷”其实是很难进行的。

  “租房分期是主流的消费金融分期场景,场景中涵盖了住房租赁和消费贷款两个商业行为,消费者身兼租客与借款人两个角色,与房东或房产中介机构签署租赁合同,与放贷机构或撮合平台签署借款合同,两份合同相对独立,在风险上是隔离的,如房产中介的跑路不影响租客对放贷机构的还款义务,反之亦然。”苏宁金融研究院互联网金融中心主任薛洪言表示,不过,在实践中,存在两方串谋欺骗第三方的问题,将两种商业行为混在一起,出现了风险交叉和传染。比如说,放贷机构与房产中介机构串谋,将借款合同隐藏于租赁合同之中,导致租客被“套路贷”;再比如,租客与房产中介机构串谋,虚构租赁合同,对放贷机构实施联合借款欺诈等。

  当民法典对于居住权的概念上升时,市场上许多的规则和法律向民法典靠拢,租赁市场也不例外。

  一位要求匿名的业内人士向记者表示:“现在机构抢房源,就和滴滴与优步此前争夺市场一样,先期不惜亏本,而一旦占有市场规模之后,就可以实现盈利。”

  8月19日,我爱我家前副总裁胡景晖在媒体沟通上表示,“长租公
寓爆仓,一定比互金爆雷更厉害”。话音未落,8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布停运,数千名租户以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。

  明修栈道暗度陈仓,一边高价收房、装修、出租,一边诱使租客通过第三方提供的“租房贷”进行签约,第三方机构一次性将房租打给中介们,而中介们利用房东和租客之间的信息不对等,按季度或按其他约定方式以滞后的方式付给房东房租,以此建立自己的资金池,用于后续扩张、收房或投
资之用。大量占用了承租人的支付的租金,利用时间差再使用,甚至扩大自己的金融杠杆儿,这本身是一种侵占。

  作为租赁机构的代表,蛋壳公
寓希望政府能进一步加强监管,并建议政府或许可以着手建立租赁备案制度。

  易产生资金池风险

  这些机构不惜一切代价将手伸向租房市场,以“庞氏骗局”的形式扩张,说明我们的租赁市场监管处在一个巨大的真空中,完全是一个监管盲区,如果任由中介机构或所谓的资本肆意横行,一茬又一茬的割着韭菜,最终的风险都是房东和租客的。

  当记者表示价格太低时,机构B工作人员当即表示,“可以给到12000元/月的价格,最近在整治市场,我们还有一个一年3%的涨幅,租金给付形式是押一个月付三个月,我们要打隔断再做出租。”

  据悉,“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或网络借贷平台申请信用贷款,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用。表面上租客按月付租金,实际上是每月向贷款机构还贷的服务。《风险提示》称,服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计,在未对租客进行充分风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同,将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留,涉嫌非法侵占他人财物,造成租客、房东合法利益的重大损失。

  胡景晖在回应离职风波的发布会上称,一旦租赁市场暴雷,堪比“P2P”。

  不久前,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门就“抬高房源价格”约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  深圳互金协会还指出,租客和房东存在损失资金的风险,容易产生租赁合同纠纷。一旦长租公
寓中介服务商资金链断裂、倒闭或恶意跑路,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。租客在签署房屋租赁合同、办理“租金贷”时未明确认识到该种风险,而服务商为了发展业务、扩大规模也未履行告知义务。

  据了解,蛋壳、自如、58乃至我爱我家的相寓等较大的租赁平台都有“租房贷”工具。中介们津津乐道的以服务费打折优惠等方式来忽悠吸引租客选择“租房贷”,这是为何?

  在出租房源挂出后的三天内,在两大公
寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,长租公
寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公
寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。

  风险转嫁 谁来保障租赁权益?

 ■ 现身说法

  8月22日,北京市住建委发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,北京市住建委指出,“黑中介”热线投诉举报除了哄抬房租等,还包括强制贷款付租金。

  而日前,用益物权之一的主权首次在民法典各分编草案中出现,这将有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。草案规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。

 抬价背后

  在严跃进看来,
租赁市场的金融创新确实值得关注,租赁贷款本质上是给租客贷款的,但是此类贷款很容易被长租公
寓所利用,所以需要警惕。尤其是在租赁市场上,如果说长租公
寓企业通过此类租客的贷款来收购房源,继而做大规模,这其实是透支了租客的信用。这方面后续需要管控,本质其实是租赁贷款的资金是需要严格管控的,即需要建立一个资金方面的管控体系。  

  资本倾轧割韭菜,这和国家大力推动租售并举、鼓励发展长租公
寓的目的是相悖的。无论是自如、蛋壳还是胡景晖曾经极力保护过的我爱我家的相寓,他们本质上,并无差别。

  新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公 寓“爆仓”事件?

  而现在我们看到的自如、蛋壳、相寓等中介们,最核心的问题是租户的租金直接达到了中介手中,实际上中介们是在无偿、不法的占有,有可能转移到资金池或者用于扩张收房,寻找最大的回报。中介们用这种方式把承租与出租方隔断开,一旦出现风险中介跑路,出租人在收不到钱的情况下,驱赶租客是必然的选择,而租客却背负着高额贷款无房可住。

  蛋壳公
寓创始人兼CEO高靖:商业的本质是用最少的成本去收最好的房源。市场经济有充分的竞争,在这个过程中,蛋壳是依靠互联网大数据系统出价,进行风险控制,评估四个风险,包括区域风险、出租风险、成本风险、收益风险,特别是近期作出承诺后,一旦房东的预期或者友商的出价高于我们系统的出价,我们坚决是不会收进来的。未来,希望政府能对租房出台指导价格,我们的系统将价格锁死在一个指导价格的波动范围内。

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