三四线市场火热调控开始蔓延,弱二线及三四线成交跃进

  恒大地产土地储备变化也有所显现。财报显示,2016年其一二线城市项目数量占比52.2%,三四线城市占比47.8%。截至2017年11月,恒大一二线新增土储合计占比30.7%,三四线城市新增土储占比69.3%。三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山新增土储规模最大。

2018年1月4日,融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称,“融创华中区域集团:进入武汉2年零4个月,就位列武汉市销售权益金额第一,创造了一系列奇迹。2018,继续深度参与大武汉复兴。”

数据显示,2018年,全国商品住宅销售面积147929万平方米,同比增长2.2%,增速回落3.1个百分点;销售额126393亿元,同比增长14.7%,增速提升1个百分点。

  丁祖昱感慨称,2017年市场成交格局剧变,一线成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市则相对火爆,很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。

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国家统计局21日发布的“2018年1至12月全国房地产开发投资和销售情况”显示,2018年全国楼市成交呈现分化格局,中西部地区成销售主力;土地交易量价增速双双连续4个月回落,其中土地成交价款总额全年跌三成以上。

  2018年1月4日,融创中国董事会主席孙宏斌在他的朋友圈称,“融创华中区域集团:进入武汉2年零4个月,就位列武汉市销售权益金额第一,创造了一系列奇迹。2018,继续深度参与大武汉复兴。”

除了武汉,孙宏斌点赞的区域还包括西安、杭州、海南以及广深、西南等。在一线城市几乎成交腰斩的时候,孙宏斌提前布局的弱二线、三四线城市保证了融创中国的销售额。

克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,不少以往高价项目的“水分”被挤出,让房企对热点城市的地块不再盲目竞买,这是土地市场回归理性的重要信号。

  一直在三四线城市颇有运营心得的碧桂园,在2017走到房企销售额排行榜首位。

2018年全国开发企业土地购置面积增幅预计在3%左右。

国家统计局数据显示,全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速比上年大幅回落31.4个百分点。

  按照2017年5月国务院常务委员会提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套目标来计算,这将每年带来2.3亿平方米去库存规模,继续为三四线楼市带来一定程度的支撑。总之,2018年商品房成交量将下跌,但预计跌幅不大。

中国指数研究院报告显示,房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比分别降低0.7个、11.3个百分点,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均有所降低。

中原地产首席分析师张大伟认为,中西部地区楼市销量涨幅远超全国市场平均涨幅,说明2018年不少三四线城市仍在去库存,在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。

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三四线隐忧

新华社上海1月21日电 题:2018年全国商品住宅成交现“西强东弱”格局
土地成交价款跌三成

  中国指数研究院报告显示,房企拿地城市重心由一二线城市向三四线城市下沉。50家百亿代表房企2017年三四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比分别降低0.7个、11.3个百分点,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均有所降低。

据装一网了解,50强房企最青睐的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

记者走访上海新房市场发现,由于市场逐步回归理性,近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目,近期开盘均价近5万元/平方米,受到市场冷遇。

  因三四线市场的火热,房企战略布局再度出现重心向三四线下沉的现象。

主要原因:一是考虑到弱二线与三四线补库存的动能仍存在,长尾效应明显;二是部分一线和强二线城市房价下跌明显,地王被套的,将会导致地市成交量低迷;三是两部委要求各城市按不同去化周期调整推地进度,随着市场逐步降温,各地方政府供地节奏存在变数;四是参考历史规律,同样是楼市降温年份,2011年三四线城市楼市惯性上冲,地市成交量大,而2014年三四线楼市降温更快,库存高导致土地成交少,估计2018年土地增幅前高后低。

易居企业集团CEO丁祖昱表示:“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%,但从三季度开始,随着去库存任务的陆续完成,三四线城市楼市开始逐步降温。”

  上海易居房地产研究院发布报告显示,2017年,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体余温尚存,全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标仍然保持正增长,但多数增幅较2016年有所收窄。

不过值得注意的是,调控的重点也开始蔓延至三四线城市。近日来山东省东营、聊城等城市加入限售行列,山东已有八个城市发布楼市限售措施,多数地区执行本地户籍居民两年、非本地户籍三年的住房限制转让政策。江苏扬州将本市户籍居民第二套住房及以上、非本市户籍居民第一套住房及以上的限售期限由原规定的两年调整为三年。

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