热点一二线城市溢价率走低亚洲城ca88:,操作已启动

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

进入7月,地方政府仍在密集卖地。不过,由于融资收紧的预期,7月一二线城市土地市场已出现明显降温。

  土地市场总是与楼市行情互为因果和风向。

  楼市调控持续,房企开启新一波“自救”操作。

中原地产研究中心的数据显示,截至7月24日,全国热点的一二线城市合计土地成交711宗,成交土地金额2233.28亿,土地成交溢价率只有10.24%,相比之前几个月明显下调。

  近半年来,楼市成交清淡的现实下,房企在包括一线城市在内的土地市场,表现出“集体谨慎”的特点。与此同时,一线城市一些优质地块一旦入市,仍旧遭遇“疯抢”。

  下半年以来,全国土地流拍频繁,房企资金压力开始凸显。密集发债同时,部分房企甚至开始裁员瘦身,并主动降低负债率,不少上市房企则加速转型,地产行业调整进行时。

7月22日,位于广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让,总起始价达100.87亿元。最终,2宗地流拍,4宗地块底成交,总成交金额82.22亿元。

  在这种背景下,一线城市的土地市场,近期呈现出流拍与地王并存的贫富“分化”现象。

  土地流拍规模将达历史峰值

其中,华侨城只经过一轮报价,以底价35.16亿元摘得增城区石滩镇郑田村一地块,折合楼面价为1.1万元/平方米。
增江街陆村村一地块,同样以底价成交,由广州合生东宇房地产有限公司竞得,成交价为11.19亿元,折合楼面价9500元/平方米。增城区永宁街简村村一地块,和增城区荔城街庆丰村一地块均以流拍结束。

  集体谨慎

  下半年以来,全国土地流拍明显增加,土地溢价率也随之下行,调控政策显现成效。

今年上半年,郑州土地市场一直很火,鲜有地块流拍,即使有,都是商业地或是工业用地。但下半年刚开始,就出现住宅用地流拍情况。7月10日,郑州出让8宗地,这也是为本月出让土地地块最多的一次土拍。其中金水科教园区51号地被广汇实业竞得,常西湖新区54号地被融信竞得,管城55号、56号、57号地被振兴竞得,福建福晟竞得高新区16号地,二七区52号地流拍,管城53号地被中止出让。

  “今年在北京连续拿了三四块地,其中两块是商业。”日前,说起今年拿地计划,华远地产董事长任志强对《第一财经日报》等媒体记者说,“我们现在基本上维持在这几个,不可能太多。有的地打得一塌糊涂你也打不过。”

  华夏时报援引中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

同一天,常州新龙路南侧、新庆路西侧地块以及梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块开启网络竞拍。最终,光明以8.36亿元竞得荷园3#地块,成交楼面价为6904元/平方米,溢价率为1%。西林公园东侧地块由于无人竞价而遭遇流拍。

  今年春天以来,持续清淡近半年的楼市成交,正在持续向土地市场传导,一二线城市的土地市场均出现了降温,房企的拿地决策也显得颇为谨慎。

  如计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗。

更早之前的7月3日,南京下半年首场土拍开槌,7宗涉宅地块均成功出让,成交总金额达240亿元,这也是南京今年以来土地出让收入最多的一场土拍。但7宗地块均未突破最高限价,其中2宗地块以零溢价成交,而综合溢价率也仅为16%,低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的综合溢价率。

  中原地产市场研究部统计数据显示,8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元,其中拿地最多的为保利与融创,其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周,20大房企出现“零拿地”现象。

  Wind数据统计,7月份全国100大中城市住宅用地成交面积为2032.70万平方米,同比去年增幅10.90%,年内增幅仅高于2月份(春节因素)、6月份,其中6月份住宅出让面积同比去年甚至出现下滑。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析,从土地市场看,2019年出现了“小阳春”,从4月开始,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

  从趋势上看,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4~8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿周围徘徊,今年前8个月,20大标杆房企合计拿地仅1829亿元,相比2013年同期的2946.2亿元,减少了1117亿元,同比减少幅度高达38%。

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Wind统计显示,2019年以来,房企境内外合计发债规模已达6047亿元,其中境外发债2645.08亿元,上半年净增量达375亿美元,同比增幅127%。

  以金地集团为例,2014年上半年,该公司放慢了土地购置步伐,以控制融资需求。据穆迪统计,金地集团上半年新土地购置投入约为人民币64亿元,占同期合约销售额的38%左右。

  成交金额方面,7月份全国100大中城市住宅用地成交金额2237.31亿元,同比去年下滑7.2%,已连续两个月出现负增长,且有降幅扩大的趋势。

而从7月份开始,连续出台的收紧信托与海外融资政策,均对房地产企业拿地造成了一定影响,溢价率已经明显下调。

  中原地产首席分析师张大伟认为,标杆房企减少拿地,主要原因是减少库存,他预计,9月全月成交土地额度继续徘徊在低位,下半年房企拿地有可能继续萎缩,全面进入保守状态。

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7月12日,发改委官网挂出一则通知,题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”,对房企海外发债加强约束,新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务,同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。

  兰德咨询总裁宋延庆则对本报记者分析称,房企缩减拿地规模,与现金流有关。受资金紧张影响,上半年上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模,目的显然是减少现金流出。

  中信建投研报认为,今年土地市场供需分歧加大,流拍率甚于2014年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。尤其是此前关于海外发债的各种例子比较多,所以从防范外部金融风险传导到国内市场等角度看,政策出台非常及时,也有助于进一步规范房地产企业的海外发债政策。

  兰德咨询统计了138家A股上市房企上半年的资产负债率情况,结果显示,有21.7%的企业资产负债率超过80%,47.8%的企业超过70%,资产负债率低于50%的企业仅有21.7%。此外,受上半年房贷政策收紧影响,除了绝大多数中小型房企资产负债率上升,标杆企业负债率也有所上升。截至6月30日,万科的资产负债率是78.93%,同比略增0.93个百分点,富力净负债率82%,同比增加了24个百分点,阳光城(000671,股吧)的资产负债率是89.7%,净负债率高达488%,大幅增加了284.8个百分点。

  报告统计,以土地宗数为口径,今年前7月流拍率约6%,二季度以来,流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

申万宏源近期发布的《2019下半年中资地产行业投资策略》研究报告显示,2018年三季度开始,公司债的发行审批略有放松,但在今年以来的核心城市
土地热潮下,5月份开始重新收紧。目前,离岸市场成为开发商更加依赖的融资渠道,板块整体的外债比例进一步上行。“我们对高杠杆开发商维持谨慎,其在未来行业周转放缓过程中受损最大。”

  亚豪机构市场总监郭毅则认为,在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下,开发商在土地市场上拿地态度更为谨慎与务实。

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根据报告,世茂房地产、中海外宏洋(00081.HK)、雅居乐、旭辉控股、中海外(00688.HK、禹洲地产的外债占比位居前列。这些企业外债发行收紧影响也会比较大。

  贫富分化

  数据显示,2014年是近年来流拍量最高的一年,总流拍宗数为345宗,较15-17年分别高出23%、219%和13%,但今年前7月300城总流拍宗数达258宗,与2014年同期相比高出59%。

以禹洲地产为例,申万宏源近期发布的研究报告将禹洲地产评级下调至中性。报告称,禹洲地产的总有息负债规模可能较去年底上升超过三成至600亿左右,而外债占比则从30%升至45%。

  进入8月,一线城市土地市场持续低温状态。深圳土地房产交易中心信息显示,深圳8月共有5宗土地出让,其中前海占了4宗,土地出让金共计38.69亿元,同比下降超过60%,9月则仅有2宗土地出让,与往年相比,土地出让数量明显偏少。

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  8月21日,广州万博地下空间与萝岗笔村宅地出让,前者以7.3亿元的底价成交,折合楼面价9000元/平方米,另一开发区笔村宅地则无人竞价,遭遇流拍。

  报告认为,此次流拍的动因与上一轮不同,2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱,然而这一轮,销售市场稳定,今年全国热点地区土地市场整体降温,流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

张大伟说,在港交所上市的房企发行美元债较多。随着融资的收紧,这些企业后续拿地也将受到影响,预计土地市场将明显降温。

  连北京都出现了流拍。今年8月14日,北京市房山区长沟镇多功能及商业金融用地挂牌出让,这宗地块的规划建筑面积为25.7万平方米,起始价为5.1400亿元,起始楼面价为1999.7元/平方米。最终,因没有房企报价,该地块遭遇流拍。

  成交增速下行同时,住宅用地溢价率也明显下滑。

另一方面,小阳春结束,楼市成交降温,也是开发商拿地更加谨慎的主要原因。国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,6月份楼市出现了明显调整,特别是二手房价格,出现了29%的城市下调的情况,也就是有20个城市二手房价格跌了。

  虽然相对于居住类地块,这一位于六环外的偏远商业地块吸引力有限,但同样是房山长沟镇多功能地块,4月4日成交的长沟镇中心区5号地溢价率就曾达97%,不得不承认,此地块的流拍,与上半年北京楼市成交的持续萎缩有直接关系。

  统计数据显示,7月份住宅用地成交溢价率为14.04%,创2015年4月份以来新低。

以广州为例,进入6月,无论是中心城区还是近郊区,二手房都出现了明显降温的态势。今年3月,急于换房的张先生卖掉了位于新塘凤凰城的一套两房,成交单价为每平方米2.2万元左右。家住金沙洲板块的高女士也说,她所在小区的回调幅度很明显,大概回调了10%。

  据链家地产市场研究部统计,截至8月20日,北京市已经出让各类土地108宗,成交总价为1430亿元,与2013年同期相比上升51.5%,规划建筑面积为去年同期基本相当。此外,与往年不同的是,今年北京市整体土地市场先热后冷的特点明显,5月以前成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率为43%和37%,而在土地市场经过一段时间的空白后,7月以后成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率则分别下降到21%和11.5%。

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张大伟说,在7月份融资收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

  淡市下,受资金和未来市场预期等因素影响,开发商拿地谨慎,但如任志强所言,一线城市仍有一些地块“打得一塌糊涂”,个别“性价比高”的优质地块的入市,仍旧引来房企“疯抢”。

  华创证券研报认为,下半年流拍现象增多,从另一方面反映出在行业资金趋紧房企拿地意愿逐渐减弱,同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更为凸显,下半年土地供给意愿仍强。预计下半年土地市场的供需关系改善将进一步推动挂牌均价及成交溢价率走低。

  8月20日,北京西城区华嘉胡同地块再度入市,因为不可复制的“绝版优越地理位置”,吸引了华融、SOHO中国、方兴保利联合体等多个品牌房企参与竞价,经过193轮激烈搏杀,该地块以74.6亿元由华融公司竞得,溢价率高达110%,楼面价更是超过6万元/平方米。

  不过,得益于上半年土拍势头,年内住宅供应及成交数量依旧维持同期高位。

  上海个别地块也出现激烈竞争。9月5日,上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块拍卖,共吸引了23家房企参与竞买,最终溢价率高达89.9%,楼板价达到2.58万元/平方米。

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