房企或迎来新一波上市潮,房企分拆物业上市热潮出山小草

摘要:随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。
3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是…

佳兆业物业递交上市申请!房企爱扎堆分拆上市……来自地产深度报道的原创专栏

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随着房地产行业市场集中度逐渐增加,企业上市已经成为必然选择。业内认为,2018年,房地产企业有可能迎来新一波上市潮。

$佳兆业集团$

包括碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活、滨江服务等多家房企旗下物业公司赴港上市成功后,保利发展控股集团股份有限公司旗下的保利物业也递交申请、赴港上市。这意味着品牌房企分拆物业上市的热潮再度袭来。问题在于,为何这些大牌房企开始发展原本不起眼的物业?房企分拆物业上市目的何在?

    
3月20日,SOHO中国有限公司在香港举行2017年业绩发布会,公司首席财务总监唐正茂表示,SOHO3Q从创办开始,无论是财务上还是法律上都是非常独立的,计划等规模进一步扩大后,再把这块业务分拆上市。

说要在联交所分拆上市的佳兆业物业,于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。

保利物业赴港IPO申请已获证监会受理

    
唐正茂介绍说,“SOHO3Q仍然是SOHO中国的全资子公司,但是它们的经营模式是不一样的。如果看SOHO中国的股价,现在几乎没有反映出SOHO3Q这种业务模式的价值”。

招股书显示,2015年-2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。

5月31日,保利发展控股集团股份有限公司发布关于全资子公司境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告。

    
3月19日,碧桂园控股有限公司公告称,建议分拆集团物业管理业务,在港交所主板独立上市。早在2015年8月份,碧桂园就对外披露分拆物业服务于上交所上市的意向,“广东碧桂园物业服务股份有限公司”即是碧桂园2016年初便已开始筹备分拆到上交所主板上市的物业管理公司平台。

与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比,佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。

公告显示,公司于2018年年度股东大会审议通过了公司全资子公司保利物业发展股份有限公司首次公开发行境外上市外资股并在香港联合交易所有限公司主板上市等相关事项。2019
年5月31日,公司收到中国证券监督管理委员会出具的《中国证监会行政许可申请受理单》。中国证监会对保利物业提交的境外首次公开发行股份的行政许可申请予以受理。

   
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出,中国房地产市场发展至今,在经历了几轮房企上市热潮后,最近一段时间又出现了房企扎堆上市的情况。“2017年末,三盛、福晟相继通过借壳在港股完成上市,正荣也于2018年1月在港交所IPO上市,成为2018年内首家完成上市的房企”。

弗若斯特沙利文报告显示,按2017年收益计算,佳兆业物业在中国物业管理服务企业排名中位列第14位

公开资料显示,2017年8月29日,保利物业在新三板挂牌。在挂牌1年多后,今年4月10日,保利地产发布公告称,保利物业自今年4月11日在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

    
从上市房企的结构来看,2017年TOP100房企中有62家上市房企,这其中有24家房企在A股上市,而在港股上市的房企数量占到了所有上市房企的58%。仁恒和鑫苑中国则分别在新加坡和美股市场上市,另外还有一些房企打造了A+H双平台的融资渠道。

图片 2是IPO而非介绍上市

财务数据显示,2018年上半年,保利物业实现营业收入18.53亿元、归属于挂牌公司股东的净利润1.85亿元,同比分别增长30.30%、64.43%。公司总资产21.64
亿元、净资产5.26
亿元。公司资产负债率为75.71%,经营活动产生的现金流量净额1.78亿元。此外,公司在管面积为13008万平方米,合同面积21946万平方米,同比分别增长39.95%和66.18%。2018年上半年,公司累计签约面积4523万平方米。

    
从不同梯队房企的上市情况来看,截止2017年末绝大部分的TOP30房企都已完成上市,TOP50中上市房企数量近8成,TOP51至TOP100中也已有42%的房企登陆资本市场。

有投行人士对《国际金融报》记者表示,与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是,佳兆业物业最终应该会选择直接IPO

“物业公司上市是近年来的一大特点,体现了对存量资产改造、管理的导向。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,物业公司通过上市,能促使物业公司更加独立运作,也有助于物业公司获得更多融资机会和品牌影响力。

    
“在2007年和2013年的两轮房企上市热潮之后,2017年末以来随着三盛、福晟、正荣接连上市,2018年开始房企或将迎来新一轮上市潮”。丁祖昱分析认为,可以说,房地产行业经过这十多年的快速发展,TOP100房企中还没有上市的房企已经不多了。“目前除了恒大、富力、首创、万达等在回A股市场的进程中,越来越多排在销售榜前列的非上市房企也都有上市的意愿”。

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严跃进同时指出,保利整个地产规模在不断扩大,因此,保利在物业管理方面,也会有较大的市场机会。通过分拆上市的做法,可对保利物业以及去收购其他公司物业形成更好的管理。

   
丁祖昱进一步指出,近年来百强房企集中度提升、行业竞争加剧、融资环境趋紧。房地产作为资金密集型行业,在当前的市场下对于房企而言上市是必然选择。登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道,对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。未来非上市的规模房企也将变得凤毛麟角。

图片来源:佳兆业物业招股书

房企分拆物业上市瞄准港交所

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上述投行人士表示,从佳兆业物业招股书中可以看出,上市公司佳兆业控股的全资孙公司叶昌投资现在持有佳兆业物业98.6%的股份,佳兆业物业IPO之后会引入公众股东。

这并非个例。今年4月30日,鑫苑物业服务集团有限公司向港交所递交招股书,拟在港股登陆。与保利物业一样,鑫苑物业同样是从房地产公司分拆的物业管理公司。

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日前,佳兆业集团公告称,佳兆业集团持有佳兆业物业98.6%的权益;待分拆上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。

据了解,2017年4月,鑫苑物业在新三板挂牌。今年1月份停止在新三板挂牌,当时给出的理由是,为了配合公司发展战略调整的需要。

为何佳兆业物业未像碧桂园服务一般,选择以介绍的方式上市,而是IPO?

实际上,港交所发布新规后,物业公司成为港交所上市大热门。2018年,碧桂园服务、新城悦、永生生活服务、雅生活等多家房企旗下物业公司赴港上市成功。进入2019年,滨江服务以及奥园物业也上市成功。

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