【亚洲城ca88】一线城市房价只涨不跌,为何不见三四线房价下滑

首先第一点,感谢大家的信任,楼事不决问米北。

在北上广等地,商品房的土地供应一直呈饥渴状态,较好的地块仍然是僧多粥少。业内人士认为,虽然对于房地产市场的状态,很多人都分析说很严峻,都在讲控制房价,但实际上开发商都在“抢地”,因为每个开发商的行为都证明他们对未来的判断很心知肚明。

因为今年以来我国政府调控楼市是最严厉的一年,各种政策措施多达200余项,在强力调控下,一二线城市首先有所反映,价格涨势得到了抑制,表现出企稳回落态势。这种调控效应之所以在一二线城市首先反映出来,是因为一二线城市是调控的重点,也是国人视调控成效的窗口,所以如果政策不见笑肯定是不行的。

房价和人口,最终会在一、二、三线之间形成一个合理的纳什平衡。

一个城市房地产市场的增长动力大小,取决于人口流向,人口流入量大的城市,房价上涨空间较大,人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年,房产投资遵循“傻瓜逻辑”,不管在哪买,只要买了就是赚,但不可否认,买在大城市的房子,的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力,不论是自住需求还是投资需求,大城市的空间纵深都大于小城市。

作为一个财经工作者,我觉得出现目前这种楼市调控现象,主要是调控的时滞反映及供需自我调节的时间性。

躺赚的时代已经结束,我们面临的是更实际而艰巨的问题:如何保卫手里已增值的财富,不让它再次迅速贬值。

“一线城市精华地带问题不大,三四线城市房产存在风险。”。我国的房地产市场是一个区域分化、结构性的房市。我认为,投资者如果持有的是一线城市的精华地段,问题不太大。毕竟那些精华地方比如上海的陆家嘴,北京二环等精华地段,已经没有新增的土地可以开发了。但是二三线、三四线城市,被城镇化炒作出来的房地产市场,尤其是供给较多的住宅类房地产将存在较高的风险。

而随着调控继续深入及棚户区改造货币化安置进入尾声,三四线城市的房价肯定会跌落的;尤其房产税开征之后,房价下跌会更明显更剧烈,所以请放心,三四线城市房价下跌只是时间问题,千万别担心三四线城市的房价不会下跌。

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三四线城市房价跌

2、去库存三四线楼市持续上涨

北上广深楼市盘整,16年三四线城市普遍去库存,棚改货币化(包括房票)分配,商品房库存积压滞销的中等城市,棚改户手握现金或房票,住宅新房遭抢购,带动房价直线上升。如安庆17年上半年,许多棚改户买不到新房,下半年政策规定可用房票买二手房。截止18年10月安庆主城区房价9700元,迎江区、东部新城均价10000元以上。为了缓解商品房供不应求的局面,安庆棚改实行“双限”政策,即限地价、限房价。

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如何置换?一层层地往上置换,卖掉三四五线置换二线,卖掉二线置换一线,级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上,三四五线的房产是否真的该抛?

“房价涨,这是没有异议的。”。至少一线城市五年要翻一番的,其他二三线城市各种条件不一样,有的就是人口的拥入不太充分的地区,可能涨幅不高,但是一定还会涨。

如果是整体下降,可以说是降温了,但现在是涨幅回落了,因为以前的基数太大,涨幅降低了,只能算是平稳。

至于房产税的问题,首先担心的应该是一二线的多套房拥有者,三四五线的房主,你的忧虑还早了点,请参看米宅今天的发文《你最担心的不应是房产税》。

他们真实的买房故事和北上广等地销售房产的数据,无一不支持着房价还在上涨的事实。而在叶先生看来,现在依然是持有房子的时候,尤其是北上广等一线城市。他认为,一线城市的房价还有一定的上涨空间,至于二三线城市,房价可能不容易上涨,四五线城市的房价则可能下跌。

所以说,三四线房价早晚会降,但降的幅度根据国家的政策和人口流动数决定,我们将拭目以待。

那请问置换哪里?去置换刚刚涨到巅峰的二线,然后吃到第一波下跌的红利?

“下半年房价上涨动力依然存在,但同比涨幅将趋缓。”。今年上半年房地产总体形势用一句话形容,就是各项指标处于本轮调控以来高位。2013年以来,房地产投资贡献率、房地产交易量、交易额等多方面指标由负转正,达到近两年高位。由于宏观经济影响,下半年虽然房价上涨动力依然存在,但是同比涨幅将趋缓。

1、楼市普涨格局三四线城市滞后

此轮房地产牛市,始于15年北上广深率先领涨,16年调控发力,一线城市涨幅趋缓,二线城市厦门、合肥、苏州、南京四小龙成为楼市领头羊。其间,金融高杠杆功不可没,低首付、低利率、消费贷、首付贷刺激楼市高歌猛进,一二线城市轮番上涨,如炒房团将合肥房价由6000元,一路炒高到20000元,17年回调后盘整至今均价14700元,厦门楼市泡沫较重,今年拍地楼面价、房价均大跌30%以上。

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目前中国城镇化率为58.52%,根据联合国预估,我国的城镇化率在2050年将达到72.9%,还有很长的一段路要走。

“地王”卷土重来

节假日的时候,坤鹏论回家乡看父母,父母家所在地是一个县级市,市区内刚建成一个稍具规模的商场。闲暇的时候去转一圈,发现许多名品店的衣物不打折或折扣很低,比如耐克鞋,在坤鹏论所在城市的商场里最低打到五折,而在家乡却打八折。

最后总结一下:

在某些专家看来,一线城市房价的上涨,除了经济方面的供求原因,还与人口流向有关。一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸引了一大批外来人口的流入。北上广等地都属于移民城市,就像美国的纽约、华盛顿等地区一样,吸引着全国各地的年轻人来此寻找发展机会,这在客观上支撑着房价,让房价不那么容易跌。事实是,即使在2008年爆发金融危机时,纽约、华盛顿的房价也从未跌过。

二是楼市与股市一样,股市的大牛市是先涨中小盘股、绩优股,后涨大盘股、ST股,反正一轮牛市下来,所有股票都会涨,只是有些股票在最后阶段补涨而已。楼市也一样,本轮房价上涨,先是深圳为代表的一线城市,以及部分二线城市房价上涨,去年是二线城市房价普涨,到今年上半年,轮到三四线城市房价补涨。目前,三四线城市补涨已经结束,正处于一个由涨转跌,由热转冷的过程中。所以大家一时半会就看不出来。但是,三四线城市房价涨幅逐月回落,甚至为零上涨,这就说明动能在衰竭。

目前三四五线和一二线之间的人口流动是双向的,随着一二线房价的不断提升会达到一个平衡。

他和我们分享他买房的故事,说当初老王劝他不要买学区房,他没听,后来他买的一套学区房在2年间涨了200万元。与此同时,编辑部的另一位同事张女士,今年初在北京潘家园附近买了一套140万元的住房,半年时间就涨到190万元。

何况,三四线城市,如果不是外来人口持续涌入的,本来也不那么缺房少地的,本身就没那么多炒作空间,最近这一轮房价翻倍行情,是炒房团队的最后一次接棒比赛,没有轮到它们就歇菜了,也就看不到这些房价有多么明显的上涨了。

比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市,如何比?

不仅是武汉,纵观全国各地,卖地风是愈刮愈烈。7月23日,北京朝阳区的孙河地块经过70轮竞价,最终中粮以23.6亿元夺标,折合楼面价4.8万元一平米,超过此前北京土地市场单价最高的万柳地块。北京市土地整理储备中心公开披露的数据显示,今年前7个月,北京土地出让金合计约为870亿元,比去年同期上涨约265%。

当前楼市整体在降温,三四线房价没见有明显降温,主要原因有二个:一是我们看到的数据都是9月份数据,10月份的降温数据,还没有全面公布,这在时间上有一个迟滞性。进入10月后,国务院已经提出要取消三四线城市棚改货币化安置,将转为实物安置。未来货币化安置将被取消,三四线城市房价下滑将有一个逐步显现的过程。

上周四平台发出推文《楼市逻辑已变,这是三四线最后的谢幕表演》,短短几个小时,后台留言数百条,大部分留言都很类似:

如此一来,问题开始变得更清晰了——判断未来几年某地的房价是涨是跌,很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口,还是人口在流出。

其次,三四线房价没有明显的下滑也有其原因。

第二点,米北不是神,大渔更不是,中国有六百多个市,一千六百多个县,很多地名连听都没听过,就让我判断是涨还是跌,那不是预测,是算命。

老王卖房的举动,一度在编辑部炸开了锅,引起同仁们的集体讨论,最不赞成老王关于房产观点的便是叶先生。

有些三四线城市,如千年乌龟,前两年一二线城市疯涨的时候,它就是涨不动。毕竟,有些城市发展不顺,甚至担心“破产”呢,人员外流,资源枯竭,需要中央更重视才行。

1、目前阶段,三四五线的房子刚需该买继续买,投资请止步!

火爆的卖地,令不少业内外人士担心,房价是否还将继续上涨?

主要的原因有三:首先,三四线的楼市政策面,相对一二线热点城市宽松,对投机投资的挤出效应较弱;其次,货币化棚改带来了资金流与需求量,其释放虽然较为集中,但仍会有一个时段;第三,三四线城市对人口有一定吸引力,虽然这个吸引力大大弱于一二线热点城市,但是也会带来楼市需求的增量。需求有增量,也就会给房价带来一定的韧性。

亚洲城ca88 ,这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。

为什么一线城市的房价一直在上涨?

回答:

举个例子,目前郑州普遍房价一万八到两万,平均工资五千,去掉生活成本,普通人每个月能存下两千,想攒下一套房子的首付丝毫不比一线来得容易。

数据显示,一线城市供求比仅为0.64,但三四线城市,例如甘肃武威供求比高达8.06,山西大同供求比达5.7,延安达4.34,存在严重供过于求现象。湖南湘潭从6月份开始,一手商品房网签成交面积持续下滑,房价也在7月出现下跌。量价齐跌,这是典型的供大于求信号。

三、四、五线城市在楼市方面反应,有一定的滞后性!亚洲城ca88 3

自2017年开始,一二线城市就已经出现楼价转缓的迹象,但是三四五线城市还在高速上涨,尤其是四五线城市的房价,基本可以用暴涨来形容,即使现在,很多小型城市的房价并未出现明显的放缓现象。在楼市变化中,小城市有一定的滞后性,反应较慢!

出现这种现象,主要可以分为以下几点:

一、滞后性

小城市的房价不仅在楼市降温的时候出现滞后性,在楼市升温的时候也存在滞后性。2015年楼市的一波上涨,主要出现在一二线及部分省会城市,四五线城市房价上涨并不明显,从2017年开始,当大城市都进入稳定期时,四五线城市才出现高速上涨的现象。亚洲城ca88 4

二、拆迁方面

拆迁方面包括有棚户区改造、居民区改造、乡村迁移项目等,这里就统称为拆迁,小城市在经济年的发展过程中,由于主城区的土地面积及资源有限,拆迁方面就比较频繁,或者说拆迁数量较大,拆迁是助推小城市房价上涨的一大诱因。亚洲城ca88 5

三、人口城镇化

随着近几年的发展及媒体的渲染,使得城镇化人口增速有所增加,尤其是年轻人,为了有好的生活环境及孩子可以受到更好的教育,城市住房成为抢手货,这可以理解为所谓的“刚需”。农村人口流入城市,住房要求增加,致使房价上涨。亚洲城ca88 6

四、商品房数量增速较低

三、四、五线城市房价上涨的原因与供求关系息息相关,虽然在扩张城市人口容量,诱使乡村人口流入城市,但是商品房建设数量却远不达标,一度出现抢房现象发生,并且房企在修房进度上较为缓慢,使得很多出现有钱没房的现象。亚洲城ca88 7

以上几点可以说是三四五线城市房价上涨的因素,也可以看做是房价滞后的原因,因为这些的出现主要还是集中的2017年前后,直至现在,很多的小城市房价并未出现明显降温,不多2019年全国所有城市的房价都将出现小幅下行趋势,这种趋势相信很多人都可以从各个方面感觉到,原来房子的话题,在近几个月却了无声息,提起的媒体越来越少。这可能就是房价下行的前期信号!亚洲城ca88 8

回答:

股市开始下跌时,为何还有股票逆势上涨呢?股市一直下跌时,还有能一直撑得住不跌的股票吗?

楼市之所以降温,原因是多方面的,在这里我们简的一说:

房价高涨,居民存款增速下滑,居民家庭负债率激增,消费增速下滑,系统性金融风险不得不防。但是最根本的问题是,接盘侠们已经无力接盘了。

夏天很热,很漫长,秋天很短暂,冬天会比夏天更漫长。

房价,也是如此。拐点刚刚来临,正是深秋与冬初的交际之时,坐看雪花飘落即可。

背负了二三十年的房贷,意味着普通贷款家庭在十余年之内的消费能力已经大幅压缩。而消费,才是驱动一国经济发展的核心动力。

健康的经济体,就是消费为主的经济体。制造业创造财富,从业者有了钱,选择服务,或者购买商品,让服务行业从业者也有钱赚。各行各业健康发展,上缴税费,才能投资基础建设,完善社会服务体系。

如今经济形势非常复杂,房地产降温并退出支柱地位已是必然,但是转型之路会有诸多坎坷。房价小幅下降,缓缓下降,给经济一些休养生息的时间,把炒房客们套牢,把银行的风险降到最低,这是基本的思路。如果大幅下降,快速下降,大量炒房客就会弃房断供,系统性金融风险出现的概率就非常高了。

不要着急,就房价而言,未来三五年会很精彩,房价的走向,决定了未来社会的发展方向。正常情况会普遍下降30%以上,作为人才净流出的三四线城市,显然更加缺乏房价的支撑者,降幅也许会更大。

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回答:

9月份,一线城市房价环比下降,二三线城市房价环比涨幅回落;10月份,二线热点城市成交量下滑至谷底,已显现筑顶回调态势。最近,针对取消限购限售谣言,住建部、新华社发文强调,房住不炒调控政策至少1一2年不会发生改变。

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你说那我直接买一线,请问北上深你是有宝贵的购买资质,还是有几百万的备用资金?

一些特别地块的竞拍过程也能让人看出土地市场的火热。8月7日,武汉东湖高新区一地块,面积为139459.19平方米,起始价为62757万元,引起了8家房企的关注。经过5小时487轮竞拍,旭辉集团最终以13.45亿元竞得,溢价超过一倍,达到114.
4%。

最后,中国楼市调控的目标是使市场趋于稳健。

再来说很多人担心的三四五线人口持续流出的问题。

一个城市房地产市场的增长动力大小,取决于人口流向,人口流入量大的城市,房价上涨空间较大,人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年,房产投资遵循“傻瓜逻辑”,不管在哪买,只要买了就是赚,但不可否认,买在大城市的房子,的确比买在小城市的房产要涨得多。

房地产涉及较广,从经济发展的稳健而言,房价大涨肯定有害,房价大跌也是有利有弊的。稳健意味着可持续,暴跌有时可演变为经济崩盘,所以,中国楼市去除杠杆与去除投机才是最重要的。

为了阻止人口的盲目涌入,房价已经自动设置了一道高高的屏障,最初是一线,现在是二线。在这道屏障竖起之前,一线和二线都曾有过为时不短的宝贵入场期,可惜的是,绝大多数人都漠视了。

经济学家郎咸平:

由上述可知,首先,二三线成为房价上涨的主要拉动力;其次,中国的楼市是政策楼市,楼市较热的城市仍需要调控政策面的持续介入。

退一步说,目前阶段,形势复杂多变,楼市、股市、汇市,都存在着极大的不确定性,一动不如一静。如果你卖了三四五线的房子,拿到这笔资金又准备做什么?

“深圳买房可以对冲70%的通胀。”。尽管地产领头的50多个相关行业都正趋向探底,地产业的萧条恐怕难以规避,但买楼仍是对抗通货膨胀最有效的手段。楼市最大的优点在于它能抵抗滥发货币的行为,“例如在深圳买房,楼价上涨的速度起码可以对冲掉70%的通胀。”

我们经常看到报道说哪里下降了,然后又有一批人说没下降。

问题基本聚焦为一个点,就是:三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售?

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存:

三四线城市之所以不见下滑,是因为前段时间对三四线城市楼市关注得少,不是调控重点,而且三四线政府政府也根本没有对楼市采取有实质性的调控措施,同时三四线城市棚户正处于高峰期,民中手中安置的货币较多,为了保值都转化成了购买房子的资金,推动了三四城市楼市价格的上涨。

来源:米宅北京

8月1日发布的7月百城价格指数显示,房价涨跌开始出现分化。7月重点监测的100个城市中,61个城市环比上涨,39个城市环比下跌。值得注意的是,北上广等十大城市7月住宅均价为17609元每平方米,环比上涨1.34%,与去年同期相比上涨11.06%,这也是近三年来同比涨幅首次超10%。

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