拿地策略与核心融资整理,华夏幸福2018战略调整与拿地策略整理

六是新组建的绿城科技集团围绕建筑科技化、住宅科技化、楼宇经济科技化等方面推进,具体包含四大板块内容:4S公司、精装修集团、基电安装公司、绿城PC构建厂。

4.3月12日和13日在上交所发行公司债10.9亿,在银行间市场发行短融15亿。

4.金地新家(金地旗下家装互联网装修平台)进一步联手京东O2O,共同发力互联网家装市场,致力于打通线上购买,线下服务的家装消费壁垒,全面联动电商、微信公众号、线下门店,以双重品牌保障为广大年轻人提供标准化装修解决方案。

尽管大环境的融资形势非常严峻,但中海当前的流动性非常充足,融资成本目前也基本能控制在年化6%左右,在战略发展方面,一是着力“好中求快、稳中求快”,销售策略和节奏更为进取;二是加速拓展一线及二线城市都市圈,高效吸纳土地储备,且重点布局商办板块,主要是大力开发联合办公和长租公寓领域;推出股权激励计划,并主要面向公司逾400余名中高级管理人员以及技术骨干等;四是制定2018年业绩增长目标,追求“又好又快”的发展目标。

绿城坚持核心城市核心地段的投资战略,但是对一些一二线城市周边,经济基础较好的三四线城市,有合适的项目也会投入,不过还是以短平快项目为主。绿城对三四线城市的投资有严格标准,寻找人口基数大和购买能力强的优质城市,项目体量控制在30万平方米以内,20万平方米左右则最佳,以快速周转解决流动性、销售和规模问题。绿城60%占比的项目多数为在二线和三四线的项目,此前的5912模式(5个月开工,9个月开盘,12个月现金流为正)实施后,现有的项目能做到4个月开盘,高周转的模式也并不比其他公司弱。

3.金地将以住宅开发为主,将业务触角延伸至商业地产、园区产业、教育产业、医疗产业、养老产业、体育产业(金地体育发展基金)等新业态。在坚持做强地产主业的同时,继续探索商业、金融、物业、体育、养老等多元化业务;

(一)战略调整

为使读者对当前房地产企业面临的核心问题及战略和业务调整方向有个清晰的认识,笔者对各地产公司的年报内容以及从公开渠道查询到的地产前50强的相关信息进行了整理,同时结合自身的从业经历对上述问题进行了相关分析,希望能给读者带来一些有益的启示。

旭辉2018年融资重点方向由境内转向境外:2018年1月份,发行一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%;2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债;3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信;4月份,连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%;6月,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资;7月份,获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

与前几家大地产公司面临的发展问题类似,绿地遭遇了多元化困局,2017年绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅分别为3.75%、3.98%、1.38%和1.67%,使整体毛利率大幅拉低至14.34%。绿地进入2018年以来负债率较高,利息支出大,按8%的融资成本计算,每年的利息支出就高达400亿元。根据公开报道,近期绿地重庆、上海、成都、西安,郑州、武汉等多地项目亦爆出存在质量问题。尽管绿地有境内外融资双方管道,但政策收紧,融资渠道受限,在高负债率的背景下,融资成本可能将进一步上升。

1.拓展业务区域,重视在二三线拿地规模,如2018年6月份拿地区域以二三线城市为主(有佛山、常州、长春、温州等二三线城市);

三是不断调整经营策略,通过高周转销售、持有物业增值、金融及运营增值等方式盈利,承担好美好生活服务商的角色,助力人居改善和城市升级发展;

绿地针对上述面临的问题主要实施了以下几个战略调整:

四是继续重点布局代建板块,2018年绿城管理销售额预估将实现500亿元。

3.成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”,该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目,储架规模10亿元,首期发行5亿元;

4.2018年7月31日与交通银行香港分行订立贷款协议,获提供金额为15亿港元的贷款融资,贷款融资的期限为订立贷款协议日期起计48个月,所取得的贷款融资由公司用于偿还现有债务及为集团一般企业用途提供资金。

十五、旭辉控股

同为闽籍房地产企业的旭辉控股与世茂房地产面临的问题相似。因地产宏观调控趋紧,同业竞争加剧,公司重点布局的一二线城市受本轮政策调控的影响较大;而且对房地产业务依赖较大,未见明显的多元化布局,转型一直未有明确方向。

(一)战略调整

2018年,旭辉控股针对上述现状,实施了以下调整:

一是扩充拿地区域布局,战略性新进18个城市,进行中西部渗透、扩展环渤海、稳固长三角热点都市圈以及布局奥港澳大湾区等,增强抵御宏观调控和地方政策调控的风险;

二是在2018年基本完成在中国的一、二线以及战略性的支点型的二线城市全部布局;

三是设定未来的整体布局大骨架,主框架:即在19个到20个旭辉区域集团的中心城市布局目标全部完成。

(二)拿地策略

旭辉2018年拿地策略的整体定调:2018并购大年,主要实现手段是:

一是多种收购拿地渠道,包括政府公开卖地、合作拿地、私人收购及旧城改造;

二是2018年在许多城市土地相对变冷的环境下,旭辉加大投资力度,这将是旭辉2018年重大的投资策略调整,比如旭辉相对薄弱的粤港澳的区域,将会把规模,项目量、数量做多;

三是提前成立旭辉深圳事业部(2017年底成立),拿地更多采取农村包围城市的策略,多集中在环广州、环深圳。公开资料显示,截止目前,旭辉已经在大湾区拥有12个项目;

四是在拿地的方式上,主要是公开市场为主,收并购渠道为辅;五是设定2018拿地投资金额和目标,不会小于销售额的50%;

五是拿地区域方式:专注一线、二线及三线城市(北京、上海、重庆等),加速加大华南板块,大湾区板块的投资布局;加大强三线的布局。

(三)核心融资

需特别提及的就是华夏幸福引入中国平安作为战略投资者,缓解资金压力,优化公司的治理结构,另外公司通过对赌协议业绩承诺与股权激励业绩承诺机制,对管理层实行监督与激励。

(三)核心融资

十二、金地集团

2.2月24日面向合格投资者公开发行公司债券获得中国证监会核准批复的公告。

十、华润置地

六是提出“空间即服务”(SAAS,Space As A
Service)理念,致力于城市空间营造与服务,其运营及服务的部分占集团业务比重将会越来越大。

七、绿地控股

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

五是积极试水产城、大健康/养老、教育、特色小镇等领域,以及重点布局酒店项目;

八、绿城中国

九、华夏幸福

3.目前土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。未来3~5年三四线城市,特别是四线城市土储占比会适当提高;

接前文:《西政资本:地产前50强2018年战略调整、拿地策略与核心融资整理(一)—恒大、碧桂园、万科、保利、融创篇》

八、绿城中国

目前主要的拿地方式是招拍挂、项目收购、合作开发等,且90%以上的新增投资都放在一二线城市,同时公司将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,2017年年报披露当年拿地区域集中在一二线城市(比如上海、厦门、广州、武汉、西安、福州等城市)。

(三)核心融资

2.今年年初绿城拿到了300亿元的直接融资,包括ABS、公司债、长租公寓债等在内,渠道广泛。

1.除了在土地市场频频出手,融资速度也明显加速,以有效解决规模增长与资金需求相匹配的发展需求;

五是实行“1、3、5”高周转(1个月开工,3个月开盘,5个月现金流回正),继续提高项目周转率。

图片 1笔者按:

十四、世茂房地产

二是依托房地产主业优势,启动“地产+”的新一轮布局,积极发展大基建、大金融、大消费等产业集群,为公司发挥协同效应、平衡经济波动、实现持续增长,2018重点布局养老和文旅项目,如“雄安绿地双创中心”、山东胶东半岛布局千亩康养小镇、雪莱小镇,“地产+科技及综合产业”之新动能产城融合,包括会展经济园、科技先行谷、生活示范区等三大园区,如中国济南绿地国际博览城等。绿地科技先行谷以先进动力研发、孵化为核心,重点打造先进动力产业园、绿地云谷产业园和科创总部园三个园区。

(一)战略调整

4.从2017年的拿地区域来看,2018拿地区域会继续延伸到更多省市,除省会城市(上海、重庆、南京、成都、西安、济南等),其重点放在三四线城市(如佛山、绍兴、淮北、鄂州、眉山等)等区域。

图片 2

(三)核心融资

华夏幸福在2018年以来遇到的融资问题有目共睹,其中产业新城应收账款金额大,回收周期长,由此导致资金链紧张(控股股东中国平安折价转让19.88%的股权可能与之有关)。

华润在2018年的战略调整主要如下:

(二)拿地策略

2.今年年初绿城拿到了300亿元的直接融资,包括ABS、公司债、长租公寓债等在内,渠道广泛。

图片 3

面对宏观调控政策带来的影响,世茂进行了如下调整:

主要还是依托招拍挂,不过目前招拍挂土地市场地价高、竞争激烈,华润也在探讨能否在旧改和产业园上找到新的发展模式,取得一些突破。拿地区域方面主要分布在
一二三线城市,其中二三线城市拿地数量比例在增加,如2018年6月拿地区域分布在北京、温州、佛山、长春等,主要为二三城市。

六是重点布局长租公寓,如雄安绿地双创中心、香河绿地双创中心、绿地铂骊公寓项目。“双创中心”打造集创新创业、公共孵化服务、投融资服务、创业辅导、国际资源对接为一体的共营区域,为创建区域“创业大街、创业社区、创业慧谷”等业态做好基础,后续择机共建双创基地。另外布局多元化生意,如投资创客中心;针对中产阶层客户推出进口精品超市G-Super,且在2018年做进一步扩张,门店将从现有的37家扩展到100家。无独有偶,2018年1月绿地集团联合WE+酷窝品牌,在西北六省区推动传统写字楼与联合办公、共享经济的融合项目。

2.新增土地储备主要集中于经济发达、购买力强劲的长三角、珠三角、环渤海,以及中西部有竞争力的二线省会城市及其卫星城;

主要有招拍挂、PPP项目,拿地区域主要是产业新城,比如武汉市黄陂区前川产业新城PPP项目、石家庄元氏县产业新城PPP项目、贵阳市清镇市产业新城PPP项目等。

2.关注宏观调控非主控城市发展机会,通过多样化土地资源获取方式,进行低成本储地;

二是拓展各类融资渠道,成为首批获准发行熊猫中票的民营房地产企业;

三是强化2018年绿城的重点发展关键词:“五位一体”、“轻重结合”复合型发展,即以绿城中国为主体,构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇(温州文成小镇项目、潍坊昌乐小镇项目)、绿城生活五大业务板块。

严/肃/广/告/时/间

(二)拿地策略

同碧桂园和绿地类似,华润的一些物业亦爆出存在质量问题,对其声誉造成了较大影响。华润的地产项目开发集中在一二线城市,未能充分从上一轮三四线城市去库存及房价上涨中受益,营收和净利润增速相对其它地产商较低。当前地产宏观调控趋严,特别是核心一二城市成交量和价格增长受限或出现下跌,华润后续的业绩增速可能会受此影响。

主抓并购、招拍挂、合作模式,在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域分布较广,如2018年6月拿到了乌鲁木齐、福州、长春、天津和济南共5块土地。

三是多渠道降低融资成本,根据公开数据,融资成本由2016年的5.8%下降到2017年的5.3%。

2018年以来,房地产行业正式进入下半场,受房地产市场调控和金融紧缩政策(去杠杆)的影响,房地产行业已渐入微利时代,除了普遍面临的融资难和融资成本高的问题,不少中小开发商已开始挣扎在生死边缘,大房企在本轮调控下的战略转型也愈发明显(尤其是教育、大健康、医疗、养老、智慧社区方向)。总体来说,中国房地产已开始往运营端转型,并已正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。

从2018年的拿地情况来看,主要方式是战略合作、公开招标、混合所有制改革、收并购等。为了腾挪空间拓展代建业务,绿城近年来试图将项目投资布局重点转向一二线城市,将三四线城市的业务腾给代建以发展空间。当然这也直接导致了绿城在拿地策略上的变化。

2.2018年6月与新加坡政府投资公司合作成立了10亿美元长租基金。

绿城2018年的战略布局集中在一二线城市,但去年以来一些一二线城市成交量下降,楼价上涨空间有限,短期有一定下行风险,与绿地的情况类似,绿城亦强调多元化发展,但除地产外的其它业务收入比例暂未见明显提高。


(二)拿地策略

(二)拿地策略

六、中海地产

4.目前拿地区域一二线城市依然为重点,同时挺近三四线城市(2017年新进入海口、重庆、成都、济南、惠州、徐州、滁州、镇江等城市),进行多样化地产布局。

五是重点布局未来社区零售服务—社区便利店“绿橙”,依托丰富的社区资源,开发绿色农业小镇开发,布局自己的种植基地,提供优质的米面粮油和生鲜果蔬,推广“幸福绿城”APP。

(一)战略调整

一是采取积极而谨慎的的收购土地政策,除了重点布局一二城市外,将关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市,为保证以后能获得较高的利润率(目前世贸的拿地成本相对较低:2017年末土地成本均值为5108元/平米);

4.华润目前的创新业务主要有康养地产、长租公寓、产业小镇、文化体育等,并已落地了多个小镇项目,包括深圳龙华苹果科技小镇、惠州罗浮山耕雨小镇、广佛时尚小镇、汕头濠江健康养老养生文化特色小镇、东莞道滘镇文旅项目等,另外还成立了“华润影业”公司,计划布局文化娱乐产业。

八是加强快周转,针对“262”(20%豪宅产品,60%性价比较高的产品,20%社会保障房)产品结构中的60%,适当加快60%产品结构的周转速度。九是实行架构调整,一是把在总部机关的人放到一线,二是进行组织架构上的扁平化,三是推行轻重并举原则。

2.6月发行公司债券(第三期),规模不超过人民币30亿元(含30亿元)。品种一为3年期,票面利率询价区间为4.7%-5.7%;品种二为5年期,票面利率询价区间为5.0%-6.0%;

中海地产在2017年年报中表示将加大一二线城市棚户区、城市更新等非公开市场土地投资力度,多元化增加土地储备,不过在当前国家棚改货币化收缩政策下将影响这一进程的实施。总体来说,中海地产的风格相对“保守”。公开报道显示,其负债率只有20%,其杠杆利用得相对较少,发展以“稳”为主,以利润取胜而非规模。但是,依靠控制各项成本以增加利润可能会对公司发展产生一定的影响。

(二)拿地策略

(三)核心融资

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