从去库存到去杠杆,背后有何深意【亚洲城ca88官网】

摘要:各地房产新政密集出台,掀起了大会后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加码限购,一些地方直接限制外地人买房了。
而在此前,深圳搞三价合一,上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地推出买房摇号政策,成都也发布补充通知,规定刚需家庭可优先摇号选房。接着西…

今天是2016年国庆长假后上班的第一天,许多城市的人外出游玩一圈之后回家发现,自己突然没有买房资格了。成都装修公司认为,限购政策的出台,就意味着始于2015年“330”楼市新政以来全面宽松政策迎来拐点,也意味着房地产去库存已经告一段落,疯狂的房价或将降温。

3月25日,上海闵行房地产交易中心大门口聚集着前来办理业务的市民。当日,上海市政府正式发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,并召开新闻发布会介绍相关情况。该新政包括加大住房用地供应力度、从严执行住房限购政策和实行差别化住房信贷政策等9方面内容。新华社记者
方喆 摄

  各地房产新政密集出台,掀起了大会后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加码限购,一些地方直接限制外地人买房了。

成都装修网了解到,9月30日至10月6日,短短七天时间,北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州共计19个城市陆续发布新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。

新华网北京4月1日电最近,准备在上海买房的张先生有点烦。“本来好好的,房子也看好了,合同都签了,但是突然这事儿就黄了!”

  而在此前,深圳搞“三价合一”,上海、南京、长沙、武汉、杭州等多地推出“买房摇号”政策,成都也发布补充通知,规定刚需家庭可优先摇号选房。接着西安也加入其中……

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张先生是天津人,虽然是外地户籍,但已经缴满2年社保。因为担心外界传言的第二天“5年社保限购政策”,3月24日晚上他与妻子决定马上开始走购房流程。万万没想到,第二天上午9点,已经网签成功的合同却被上海市浦东新区房地产交易中心以“10点要召开发布会”为由拒绝了办理审税过户的需求。

  这些举措,被一些朋友称为此次调控周期的第五轮调控。

10月7日,第48届成都市房地产交易会正式闭幕。在为期五天的房交会中外地购房者占据了主流,组委会组织的13城联动看房团活动吸引了来自省内宜宾、泸州、内江、南充、达州、巴中、广元、绵阳、攀枝花、阿坝及省外的西宁、兰州、拉萨等13个城市的购房者。值得注意的是,在10月1日,成都市出台了楼市调控新政。这会对近期的房地产市场产生怎样的影响呢?

3月25日上午10点,上海发布楼市调控新政“沪九条”,调控力度超出市场预期,被称为“史上最严新政”。新政中规定“外地户口上海买房社保缴费从2年提高到5年”,当天即时生效。

  那么,第五轮调控密集落地,原因是什么,背后的深意何在?

限购重启

实际上,张先生只是本轮上海楼市新政疾风下“误伤”的其中一株“小草”。“沪九条”的出台,旨在稳定早前上海并不稳定的房价。

  杠杆游戏注意,和房地产新政密集落地同步,资本市场对独角兽展开前所未有的怀抱。两件看似不相干的事和在一起看,到底背后潜藏着什么?

政策:同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房

不只是上海,历经了数个月“高烧”的楼市,近日遭遇调控政策的收紧——几乎就在同一天,深圳、武汉等地纷纷收紧针对市场投机炒作等不规范行为的限购政策。开年以来飙升的房价、叠加的杠杆似乎已经催生出这一轮楼市调控的“新逻辑”:去库存和去杠杆的平衡木怎样才能走得更加稳健?

  1、调控的决心依旧还很坚决。所谓第五轮调控基本都是在开盘不足,需求却很大的城市。比如深圳,供给一直偏小,但人口增量几十万人一年。深圳土地供给、地产施工、竣工面积以及人口增量的文章,杠杆游戏已经写过好几篇。

解读:打击投机无碍刚需及改善性需求

新政密集出台 楼市降温效果初显现

  同样,杭州、成都实际可以供应的面积、在建施工面积要比深圳大很多,但开盘节奏、开盘量却比较紧张。而这两个城市,人口年增量基本都是我国前十。

“成都出台对楼市调控新政,其重心是抑制投机、投资性买房,对刚需及改善需求者影响并不大!”建发成都公司营销总监王海在接受成都装修公司采访时表示,自成都出台楼市调控新政后,他就密切关注成都市购房动向,在他看来,成都楼市新政主要规定的是自然人可以新购买一套房子,也就是说一张身份证可以新购买一套房屋,这对真正刚需和改善需求性购房者而言并无什么影响。

去年下半年以来,北上广深等一线以及南京苏州等准一线城市楼市升温迅速。最新发布的全国百城住宅价格指数报告显示,刚刚过去的3月,深圳房价涨幅高居榜首,环比上涨了3.63%,同比涨幅高达57.16%;上海房价环比与同比分别上涨了5.09%和20.38%;北京房价同比涨幅也抵达两位数,高达10.03%,南京、苏州作为准一线城市房价涨幅也不甘于人后,同比涨幅分别为15.63%和18.78%。

  《深广杭长渝最大赢家!超级城市人才争夺战一年总盘点》(3月26日)一文中,杠杆游戏做过统计,2017年杭州常住人口增量为28万,仅次于深广,中国第三;成都也增长12.71万人,位列前十。

事实上,王海的看法也在建发地产成都公司的产品上得到验证。由于建发地产成都公司近期推出的都是改善需求产品,这一产品目前销售情况,与调控前并无较大差距。

为了遏制楼市“高烧”,各地密集出台了楼市新政。

  这什么意思呢?简单说就是,如果不加码调控,不考虑投资性需求,即便是刚需“抢房”也会导致这些地方房价继续走高。何况二手房新房价格倒挂,不抢才傻。

降低杠杆

上海、深圳在缴纳社保年限方面提高了外地人的购房门槛,深圳还对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

  实际情况也是,部分城市房价其实并没有抑制住。

政策:购买二套房住房贷款首付款比例不低于40%

武汉则出台了公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。

  而房价露头是不符合上面要求的,谁控制不稳房价,地方是吃不了兜着走的。所以,有了第五轮调控,一些地方密集出了新政。

解读:力度适中总体影响不大,政策还有空间

南京近日也明确要求,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

  不管这些新政是否有助于刚需买房、打击投机,但出台政策,无论对上、对下,起码是有了交代,我努力了。

四川中原地产分析认为,此举提高了二套房的购房成本,对于改善性购房需求将造成一定影响。但相比此前二套房以认房来界定的历史最高首付6成比例,政策还有空间。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对新华网记者表示,最近出台的系列楼市新政短期能显著减少交易量,房价也能相应地“稳”下来。此外,部分地方楼市新政中宣布要进一步增加土地供应量和中小套型住宅的供应,这样能改变市民对市场的预期,延缓购房的冲动,对稳定房价行之有效。

  2、但通过摇号买房“普遍化”、提高投资资金门槛,事实上缓慢放盘、“饥渴”销售模式得到认同。杠杆游戏很早之前就分析过数据,不少城市在建面积,包括2017年宅地成交是有明显提升的。

西南财经大学经济学院副教授刘璐也表示,这属于降低杠杆的常见政策,相对于其他城市60%、70%的要求,40%对改善性住房需求的压力不算大。“对市场影响不大,只是对于个别刚刚在凑首付门槛条件上的购房者有一些影响。”刘璐表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,调控政策出台之后,房价走势会逐渐趋于理性。就上海来说,预计二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。

  换句话说,如果支持开发商快速建设、快速给预售证,2018年很多一二线城市一期几百套房源,上万人疯抢的局面,起码可以缓和一些。

“成都此次的限购政策实际上对高端客户的影响不大,首付比例提高了5%,压力是不足道的。”成都金沙城有关负责人认为。

从目前看来,降温效果甚为明显,根据中国指数研究院数据,最近一周上海市一手住宅的日均成交量仅800套;深圳二手市场成交量明显下滑、看楼人数骤减。

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