在北京租房,北京加码租赁市场调控力度

就北京而言,大部分外来人口(注:网站或排版有误,网站上转载的是人口,不是外来人口。注意修正)是租赁住房居住的。因此,这轮房租上涨成为人们关注的焦点。其实,作为一种价格,房租也是由供求关系决定的。当前房租上涨由多个因素叠加导致:去年年底以来拆除违章建筑、查处群租房、治理地下空间,导致出租房源越来越少;开工季、毕业季、开学季的到来,导致住房需求增加;租售比过高,出租住房收益率较低,房东调租的愿望强烈;一些房地产中介垄断房源、高品质长租公寓的出现,也从一定程度上助推了房租的上涨。

北京房租的涨幅算多吗?

最近北京房租快速上涨引发热议,批量收房再转手出租的长租公寓运营商成为众矢之的,其背后无序扩张等问题显露。8月21日,北京市12345政府服务热线开通打击“黑中介”投诉举报专线,多部门严打恶意涨房租行为,加码租赁市场的调控力度。

(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

图片 1

(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

赵秀池微信公众平台

张大伟介绍了他在房屋租赁网站上查询后的一个案例:“同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。”他说:“有人认为可以不选择中介的房源,但事实上,在市场上已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。”

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池在接受《财经》新媒体记者采访时表示,长租公寓的租金上涨会促进市场房租水平的提高。另外,北京的住房仍然处于供不应求的状态,可用于出租住房房源不足,谁掌握了房源谁就拥有主动权,因此,中介竞相通过各种手段获取房源。

图片 2

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

赵秀池微信公众平台

  租赁住房是绝对的刚需,能更好地体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。而且高房价下租赁住房居住更划算,用买房资金派生的利息支付房租绰绰有余。因此,大力发展住房租赁市场,是未来房地产市场发展的一个重要方向。

长按二维码添加关注

从目前来看,因公寓型产品租金收益较高,所以普通房源均向高收益的公寓型产品靠拢,被房东或中介改造后出租,导致刚性房源逐渐减少,平均房租上涨。但这一现象,或在各类调控措施以及新入市的集体土地、商办项目转租赁,包括职工宿舍的大量入市在内有所改观。

(此文载于2018年8月21 日 环球时报 )

一些专家提到,应鼓励个人房源出租,以减轻租房负担。

公开数据显示,截至今年上半年,创立已有7年的自如公寓已超过70万间,并计划在今年突破100万间;2015年成立的蛋壳公寓,在今年上半年已拥有12万间,2018年底目标管理30万间公寓;魔方公寓预计增加房源5至8万套,房企方面如佳兆业此前公布的目标则是三年内打造长租公寓10万间。

  正因为如此,政府不断鼓励租赁市场的发展,出台了一系列政策,如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,国土资源部和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等。各地方政府也纷纷发布租赁新政。例如,2017年北京市住建委发布并实施了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,规定承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。同时,大力发展机构租赁,建立租赁监管平台。

海归程澄(化名)在北京从事外贸类商务工作,独自整租了一套一居室,目前月租金是5500元(续租将涨到6200元),她表示这笔租金占到她月收入的30%到40%,在日常支出中占到大头。“如果超过50%肯定就会比较有压力了。因为我个人不喜欢月光,如果房租占50%的话,可能其他支出就会尽可能地去节省,我还是希望每个月能存下一些钱来,要为未来做打算。”

“未来,农村集体用地上建设的租赁产品成本比较低,这样的租赁型产品如果大量供应,可满足低端市场居住需求。另外,在住房保障产品范畴,如公租房、廉租房每年都有供应计划,与集体用地建租赁产品等综合形成对中低收入人群的供应产品类型,可有效缓解房租上涨的现象。”郭毅说。

长按二维码添加关注

(点击上面蓝字赵秀池添加关注,浏览更多房地产资讯)

业内人士表示,由于追求租金收益最大化,长租公寓在产品定位上只能锁定中高端类别。相似定位和追求快速规模化导致该类企业不计成本争抢房源,促使租赁市场整体租金提高。未来,待集体土地、商业办公项目转入租赁市场,或对长租公寓的经营模式带来冲击,可缓解行业发展无序及房租猛涨的难题。另外,租赁市场信息亟待透明化,仍需加强管理。

最近,一二线城市房租猛涨成为人们热议的话题。有人不禁感叹,买不起房就算了,难道租都租不起了吗?

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

但不少涉猎企业已经折戟在长租公寓领域,宣布倒闭,行业洗牌加速。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,投资人简单以为租金价格上涨,就是杀入长租领域的好时机,资本盲目跟风,却忽视了人工成本上涨快于目标客户群可支配收入增长的陷阱。租赁市场和买卖市场截然不同,在租赁市场里规模效应是无效的,因为资本投入增加远超过了客户可支付能力的上涨。

  相信,未来租赁市场的发展会越来越规范,租赁住房同样会使生活更美好。

作为房东的张文(化名)告诉《中国经济周刊》记者,当他把房源放到网上时,“分分钟就租出去了”。由于他本身有稳定工作,房租并不是主要经济来源,“但如果空着又是浪费资源”。所以在他看来,省事、尽快把房子租出去才是优先考虑的。“通常我会了解周边中介的房源价格,然后降低10%到20%的样子租出去。”

此前自如、相寓、蛋壳公寓等10家住房租赁企业被相关部门约谈后已承诺,不涨租金且提供超12万套的房源投向市场。不过,即使长租公寓暂时平价入市,若此类产品不探索新的盈利模式,且刚需性租赁产品持续短缺,调控后租金仍将持续上涨。

  第一,大力增加租赁住房供给。既要发展机构租赁,也要鼓励个人直接提供房源。个人直接出租有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。未来国有土地不再是住房的唯一供给者,要发挥集体建设土地在租赁市场的作用,既可建设成套家庭住房,也可建设集体宿舍,满足不同层次的租赁需求。低效利用的厂房、闲置的商办类住房都要充分利用起来发展租赁。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

北京已经出台一些方案来改进目前租赁市场供给不足的现状。近日,北京市部分集体用地已找到合作方并成功签约,预计不久后将正式动工。

  房租上涨太快与房价上涨太快同样不利于房地产平稳健康发展。为了稳定房租,笔者建议如下:

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

长按二维码添加关注

  第四,建立租赁市场信用体系和租赁行业协会,加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的自律与监管。

他还认为,大量住房库存卖不掉,政府现金回购用于出租,这也是好办法,但需要行动起来。比如大厂、香河,很多商品住宅交易都已经冻结,房子卖不掉闲置在那里,可是租金又那么贵,业主又没有出租意愿。政府就可以和开发商协商,以成本价回购,直接出租或者交给租赁机构运营。开发商可以解套,银行贷款可以回笼,房子可以出租。这样租赁市场盘活了,租金也便宜了。

集体用地产品入市或可破解涨价难题 租赁信息亟待透明化

  第三,对出租方减免税费和提供低成本融资,鼓励个人和机构释放更多的低成本房源。

张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

在郭毅看来,目前租赁市场本身存在多元细分的租赁需求,此前北京清理地下室、群租房导致面向中低端租赁型产品供应量减少,但是这部分租赁需求较大。而中介公司看到市场需求的空白,通过大量的吸纳房源,对房源简单装修改造后分割小面积对外出租。使得对比整套房源,单间房租金相对较低。此种租赁型产品原本符合中低收入阶层,但是由于多家中介公司开展相类似的业务,市场上形成房源的竞争和区域垄断,造成整体房屋租金的提高。

相关文章