到了必须跟房地产决裂的时候,拒绝楼市泡沫

  1992年,戴志康在海南组建了中国第一家公募基金公司——富岛基金公司,并担任总经理的职务。富岛基金第一次就募集6000万元,用于投资房地产和股票,年仅28岁的他在投资金融界声名鹊起。

4月22日晚,海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称“《通知》”),宣布在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。同时,要求实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。

  1992年被评为海南十大房地产开发商的吴旭,从地产泡沫脱身后活跃在证券市场,后来成为证券市场著名庄股思达高科的庄家,十几亿资产化为灰烬。

拒绝楼市泡沫

3.调控政策中最重要的因素是什么?

  2017年中央环保督查组向海南反馈:“房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态。

这是今年3月以来,海南第3次对楼市开刀,也是海南过去一年多来的第14次调控。一次次加码中,政策对市场的管控可谓面面俱到。无论对于房企还是购房者,海南楼市已经起了变化。

于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。

  他曾是一名文学青年,当过战地记者,出版过小说集,还到北京电影学院读完了导演专业。为了筹集拍电影的资金,选择“下海”经商。

“跟着政府指引的方向,比如产业的形式、运营的形式,发展空间就会很大。运营方面,比如长租公寓、产业办公等等,还有文创相关的板块都可以去做,也是政府鼓励的。”陈明辉说道。

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  据说,北京CBD一半的楼都是由这帮“闯海人”盖的。

易居研究院发布的《中国百城住宅库存数据》显示,截止3月底,海口库存量488万平米,同比下降19%,三亚库存量为294万平米,同比下降14%。“短期内房企的风险和压力不是特别大,最多是那些计划下半年或者未来要开新盘、回笼资金的企业感受到的压力会大一些。或者已经开盘的项目,业绩可能没有预期那么好。”陈明辉称。

地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。

  海南建省30年,经历了好几轮的房地产潮起潮落,也给很多“闯海人”带来了第一桶金。如今成为自由贸易试验区的海南,还能再依赖房地产发展经济吗?

楼市入冬

11月25-26日,高景亚太商学院主办的“走进三亚旅游地产集训营”将在海南三亚举行。

  创业过程是曲折的,他们倒腾过“种衣剂”的农业项目,也做过香蕉苗的生意,但都没有赚到钱,最后还是回到房地产。

在海南的购房群体中,外地客占据了绝对主流。某位不愿具名的海南业内人士向时代财经透露,2016年,外来购房者占比高达85-90%。

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  吉利老板李书福也有过海南往事。1992年,他带着做电冰箱辛苦赚来的钱,杀向海南房地产,结果“几千万全赔了,人都回不来了”。对于这段经历,他不愿多提。正是这段炒房失败的惨痛经历,他意识到自己只能做实业,这才有了在汽车领域深耕,成功收购沃尔沃、以90亿美元买入奔驰母公司股份并成为最大股东的辉煌现在。

不过,陈明辉并不认为这次空前严格的限购会给海南楼市和房企带来严重影响和风险。他认为,经过过去一两年的去库存,海南有效的库存量已经降低,房企去库存、资金占压的压力也较小。

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其中,雅居乐超过18%的土储位于海南,恒大在海南区域有16个项目,土地原值为161.7亿元,总土地面积高达1709万平方米。富力地产在海南区域的权益总建筑面积为317.1万平方米,权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

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  如今,商界大佬们正以更大的势能和布局,重返海南。

[摘要] 海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。

纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。

  好景不长,1993年中央政府宏观调控后,股票雪崩,海南泡沫破裂。戴志康不但赔光了利润,还搭上了6000万元本金,输了一亿多,赔得差不多快破产了。

在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

而现在,官方数据统计,北京目前可提供住房700万余套,2020限制人口为2300万。那么每套房按平均100平米算,提供总住房面积为7亿平米,人均为30.43平米/人。而官方统计全国人均住房面积为40.8平米。而且北京还和深圳不一样,北京土著手握2-3套房的比比皆是。需求和房价成正比。

  1993年6月,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,采取紧缩政策,促使经济“软着陆”。

每逢政策利好,楼市不免暗流涌动。收到建省、办经济特区30周年政策“大礼包”的海南,正在向热潮涌动的楼市喊“停”。

这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。

  好在,冼笃信没有跳楼,也没有跳海。

“这个限购政策等于海南房地产市场对外地人关上了门,毕竟两年社保的要求基本上很难达到。”陈明辉向时代财经分析道,全域限购的政策对消费者的杀伤力颇大,对传统房企亦影响深远,“接下来一段时间会比较难过,限购不仅直接导致有效客户量的剧减,长期看也会冷却消费者的购买心理。”

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  做地产几乎是一种宿命,“因为海南当时最吸引人的只有房地产项目”

但调控关上了一扇门,也同时打开一扇窗。《通知》规定,建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

效果很显著,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。

  期间,由于看重与政府的关系、义气用事、感情用事的冼笃信,错过了公司上市、变现部分资产、分散投资到北京上海的各种机会,在泡沫破灭之后,从云端跌落至凡间,巨额财富几乎被蒸发殆尽,连自己的奔驰车都变卖了。

据统计,当时前来海南投资房地产业的企业多达4800多家,吸纳资金高达400多亿元。到1998年底,海南全省已建成未销售的商品房达703万平方米,但当时海南人口仅为全国的0.6%,岛内积压的商品房占全国的10%。

房地产去库存2.0版本

  江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判断海口房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是来自北京政策层面的消息。

中国综合开发研究院、旅游与地产研究中心主任宋丁指出,海南的此次调控非常有必要。他认为,海南要走向自由贸易港、需要平衡内部产业结构的状况、把整体经济拉上和自由贸易港相匹配的开放式路线。“长痛不如短痛,海南需要采取一个立竿见影的方式、用一种快刀斩乱麻的硬着陆办法来解决将近20年来形成的‘乱局’”。

从中国房地产的历史可以看得出,政府对于房地产市场的调控可谓煞费苦心。房价高了,买不起房,民怨沸腾;房价低了,经济萧条,怨声载道。

  第一次,1988—1992年,海南建省成为最大的经济特区

这次调控除了封堵外地购房者的投资需求,也基本切断了外来房企进入海南的重要路径。《通知》明确严控建设用地总量,尤其是住宅用地,这无疑增加了外来房企进入海南的难度,同时也会拉长开发周期,对房企的周转产生影响。

为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。

  2009年,冯仑的万通公司也回到海南,启动了占地2200亩、总投资超过50亿元的三亚奥林匹克湾项目。只不过,这个项目最终由于各种客观因素折戟沉沙,但还是可见冯仑对海南的前景和信心。

文/时代财经    刘新歌

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  海南到了必须“跟房地产决裂”的时候。

每年的4-9月是海南楼市的传统淡季,但今年有些不一样。4月13日,中央为海南下一步的发展树立“新路标”,提出在海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,这使得海南房地产的关注度急剧上升。

然后2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。

  虽然成功从海南脱身,但却深深影响到他后来的做事风格:保守,不敢冒进

运营时代来临

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  他们没有把这些钱分了,也没有配好车。万通用这些钱做了几件事:为员工买房子并进行培训,然后继续在海口、三亚炒地皮。

楼市的躁动也由此开始,“这几天都很疯狂,包括买房的、卖房的,很多岛外的人专程过来买房。”海南锦诚咨询总经理陈明辉对时代财经说到。

9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。

  从1999年开始,用了整整7年的时间,海南省处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。

从1999年开始,海南开始处理积压的房地产。面对庞大的“烂摊子”,海南用了七年的时间才初步消化。2006年下半年开始,元气大伤的海南楼市逐步走出泥沼,开始出现缓慢的恢复性增长。

同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。

  30年之前,南下海南闯荡的那些热血青年,一些人已年近花甲,大部分都已过知天命之年,他们的人生开始进入下半场,过去的青春,激情,成功,或者失败,只能通过回忆进行缅怀。

目前,TOP30房企中,多数已在海南有所布局。海南锦诚相关统计数据显示,恒大、碧桂园、雅居乐、融创、富力等在海南的土地储备颇为可观。

三大营销讲师

  时年25岁的潘石屹当时在深圳打工,过得极为压抑,甚至几度动摇,想回原来的单位——河北廊坊的石油部管道局上班,原单位的同事告诫他:要饭都不能走回头路。年轻的小潘咬咬牙,继续坚持了下去。

亚洲城ca88官网 ,严控楼市投机行为的必要性,海南自有往事可鉴。1988年4月13日,海南脱离广东省,成为我国第31个省级行政区,同时获准建设成为全国第五个经济特区,海南走上发展的快车道。

又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。

  张宝全最先到了深圳,但没有找到机会,于是继续往南,来到海南。

资本的天性是逐利的,海南楼市仍面临着慎防泡沫的压力。虽然与大陆仅有一海之隔,但海南楼市却极为特殊,海口等多个城市的房价涨幅居全国前列。2017年年初,三亚更是连续两月领涨全国。

PS:中国第一批地产人的诞生:

  经济整顿一开始,海南房地产热浪就应声而落,数千家开发商卷款逃离,遗留下大量荒芜的土地和空置商品房,遍地都是烂尾楼。

不过,在新的形势之下,提前布局海南的房企也面临抉择和转型。业内人士认为,交易已经不是(海南楼市的)未来,运营时代将被动开始。陈明辉也表示,“如果继续传统的住宅、销售模式,房企在海南想谋求更大的发展会比较困难。”

总结

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那一波“地产热”让南下淘金的潘石屹、冯仑、王功权等后来的商界大佬掘到人生的第一桶金。但由于缺乏实业和人口支撑,房地产泡沫很快便破灭。这一轮开发给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地,仅四大国有银行的坏账就高达300亿。

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  万通的这个项目赚了300万元,这是这几个人共同的第一桶金

海南此次的全域调控颇有几分“壮士断腕”的决绝。《通知》规定,在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

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  1989年,冯仑回到北京,原单位解散,后来他到牟其中的南德集团工作,成为了牟的办公室主任,王功权和王启富也陆续到了南德集团。1991年,一行人因为“想创业”,再次回到了海南。因为海南岛是“当年唯一一个可以创办皮包公司的地方,在别的地方完全没有可能创业”

一时间,“到海南去”成为潮流,一大批人争先恐后地跨过琼州海峡淘金。随着这批“闯海人”涌向海南的,还有“投资热”,由于缺乏正确的产业发展导向,大批资金齐齐涌向房地产。

主题课程

  第二次,2010—2013年,国际旅游岛

参访海三个经典旅游度假超级大盘;

  在此情况下,一些不利于生态保护的项目纷纷被停工,尤其是全省的人工岛建设几乎都处于停滞的状态。海口灯塔酒店项目、中弘如意岛、海航南海明珠、文昌清澜半岛、万宁日月岛、三亚凤凰岛及莲花岛等均在此次环保督察后进入“双暂停”(暂停建设、暂停营业)状态,也包括赫赫有名的恒大海花岛

用全新的态度和实操模式开展旅游度假地产的营销,盘活整个项目的生命力;

  当时的海南更像是一所速成学校,一个大熔炉,数十万热血青年经过在那里的锤炼和摔打,完成了市场经济的洗礼。海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。

于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。

  冯仑第一次踏上海南岛是1987年12月。当时,他是中央政治体制改革研究小组办公室成员,来海南岛只是调研,“顺便来看一看”。虽然当时环境荒凉,但是岛上年轻人的希望和热情感染了他,冯仑动心了。1988年,冯仑受命来海南组建海南改革发展研究所,并任常务副所长。

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从历史上所有的调控效果来看,当房价上涨的时候,任何政策都不能阻挡房价上涨,全部沦为空调。

  1992年初,邓小平南巡讲话,掀起改革开放的新一轮高潮。热潮之下,海南岛真正的泡沫经济到来,房地产作为最大的泡沫,吸引了无数的资金。从1991年1月至1993年6月,17个月的时间里,海南上演了无数一夜暴富的神话。这些神话无一不与房地产联系在一起。

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(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)

  昔日在资本市场长袖善舞的诚成文化老板刘波,也在海南留下了一段“传奇”往事。他在海南房地产上挣到了第一桶金,成功从“小倒爷”转型为“儒商”,后来编撰出版了《传世藏书》,还与著名影星许晴有过一段情,最后因为债务远遁日本,2017年11月客死异国。

1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。

  1994年,《福布斯》首次对中国富豪进行排名,冼笃信以5亿元总资产进入前10名,位居希望集团刘永好、东方集团张宏伟之后。这个出生在海南岛的小个子男人,在33岁的时候成为商界耀眼的明星。

如果你知道这是什么的话,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。

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